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一个影响房价的“核心数据”:哪些城市亮瞎眼哪些城市很失落

2019-06-24 23:25

  什么因素最能影响房价?短期看是政策,中长期看是人和钱的流动方向、集中的程度。

  我曾多次在专栏里分析过,当今这个时代最能决定城市兴衰的是两大产业——高新技术产业和金融业。

  能在上述两大产业中任何一个,做到全国前两名的,基本上就可以跻身一线城市。两个产业全部做到全国前两名的,就有望成为未来的“超一线城市”。

  我们不妨看一下:金融上,从汇聚资金总量角度,北京第一、上海第二、香港第三、深圳第四、广州第五、杭州第六。

  金融上,从市场影响力角度看,香港第一、上海第二、深圳第三、北京第四,然后是郑州和大连(有期货交易所),其他城市则没有全国性市场。

  科技上,从市场的角度(世界级企业数量、国际专利数量、产值),深圳第一、北京第二。其后,则是上海、杭州、广州。香港则不入流。至于研发能力,则北京遥遥领先,然后才是上海,至于广州、杭州能否超过西安、合肥还有争议,深圳则排名靠后。

  广州最近几年势头不理想,主要是科技和金融都偏弱(相对于北上深)。杭州风头甚健,主要是科技地位不断攀升,但金融仍然是杭州非常明显的弱项。

  根据工信部的统计口径,这里的“软件业”是指“软件和信息技术服务业”,其收入则包括“软件产品收入”、“信息技术服务收入(含集成电路设计收入)”、“信息安全收入”、“嵌入式系统软件收入”。说白了,就是IT产业里非硬件的部分。

  IT产业是高新技术产业里“块头”最大的,其中“非硬件”的部分,又被视为非常核心的产业,毛利率非常高。工信部网站公布了2019年一季度19个城市的“软件业”收入情况。这19个城市是:4个直辖市和15个副省级城市。

  细读这个表格,你可以发现:软件业收入情况,符合大家对城市的基本印象,也跟城市竞争力、房价呈现出高度的正相关。因此,这是一个非常有效的经济指标。

  1、北京是“软件收入”排名第一的城市,而且优势明显。在IT领域,一直有一种说法“深硬北软”,也就是说深圳的长处在硬件,北京的长处在软件。北京科研机构多、高校多,所以软件人才优势显著。今年一季度北京软件收入增长仍然高于全国水平,显示了强大竞争力。

  2、深圳的传统优势是硬件,但这些年软件行业发展也比较快,目前显著超过了上海、杭州、广州等城市,位居全国第二,而且地位比较稳固。但一季度深圳增速偏慢,估计跟华为等企业迁往东莞,以及中兴通讯仍然低迷有关。我查了一下东莞2018年IT行业的数据,是全面飘红的,增长非常迅猛,其中PCT国际专利狂增了47.5%,已经把广州甩在身后,这当然是深圳外溢造成的。

  3、如果说北京是第一阵营,深圳为第二阵营,那么上海、杭州、广州和南京位居第三阵营,收入比较接近。这四个城市里,杭州增速第一,广州第二,都超过了全国平均增速。上海和南京略低于全国增速(14.4%)。

  常有人问:成都、武汉GDP超过南京,为什么房价没有南京高?软件业的收入差异,或许可以解释这个问题。南京GDP的含金量比较高,也是一个重要原因。

  另外,从汇聚资金的角度看,杭州、成都、南京也是距离一线城市最近的三个城市,成都的软件业实力也是比较强的。钱和科技能力,显然高度正相关。

  4、山东竟然有两个城市进入了前12名,这有点出人意料。事实上,有两个城市进入前12名的,只有广东(深圳和广州)、山东(青岛和济南)和江苏。苏州肯定是能名列前12的,只是因为是地级市,所以没有被列出来。

  可以看出,广东、北京和江苏位居前三,实力基本上在一个区间。其中深圳占广东的比重,超过了一半。浙江、上海和山东则是处于第二阵营。

  5、天津和重庆两个直辖市,虽然行政级别高,但经济活跃度显然偏低。这从软件业收入规模也能看出来。软件收入当前的排名,可能就是这两个城市10年之后综合实力、竞争力的排名。

  6、厦门软件业的发达程度,值得关注。要知道,厦门是一个“小而美”的城市,经济和人口规模都不大。但厦门的软件业收入竟然可以超过5个副省级城市,其中甚至还有沈阳这样的“大区中心”,以及宁波这样实力雄厚的计划单列市,出人意料。

  厦门软件业收入占GDP的比重,跟深圳差不多。虽然比不过北京,但超过上海、广州等城市。这有助于理解厦门的房价。所以,说厦门是“深圳+三亚”的综合体,是不夸张的。

  7、东北四大城市软件收入偏低,在意料之中。但差距这么大,则在意料之外。事实上,沈阳和大连一度在软件行业上比较领先,当年东软集团曾名震一时。现在,大连的软件收入竟然只有深圳的15分之一、厦门的3分之一,令人唏嘘。长春和哈尔滨的收入水平,显然就更低。

  以辽宁目前的经济总量,显然无法支撑两个大城市。大连未来会不断被边缘化。这个当年发誓建设北方香港的城市,或许会被烟台超越。不过大连天生丽质,小而美也是不错的选择。

  8、宁波软件业收入这么低,也没有想到。最近两三年,我和我的团队多次比较过5个计划单列市的发展,宁波的不温不火早就引起了我们的注意。这个城市仍然有“聚财能力”,汇聚资金逼近2万亿,但人气不太旺。整体发展势头,在计划单列市里不如深圳、厦门和青岛,只比大连好一些。浙江有人口通缩的迹象,而且经济中心北移,不断向杭州集中。浙江南部已经被边缘化,宁波整体上属于北部偏南的板块,未来发展势头尚有待观察。

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